楼市现状直接展现城市发展价值，2023 年上半年楼市面临下行压力，下半年各地纷纷出台宽松政策提振楼市，对于城市发展宛如一场 " 大考 "，政策红利能否激活楼市，市场向好仍需验证。
文 / 腾讯房产特约作者 万枫
" 认房不认贷 "、限购局部松绑等政策落地已经两月有余，上海楼市出现了新局面。
楼市新政落地后，短期内刺激了一波存量需求释放，9 月份，上海一二手房交易量掀起一波成交小高峰。但是政策边际效应随着时间推移出现递减，进入 10 月，上海外围区域的项目热度出现明显的下降趋势，平均去化率已降至 45%。同时上海二手房交易量也呈现下滑态势。上海中原地产的数据显示，今年 10 月份，上海二手房成交套数为 1.5 万余套，剔除非住宅成交部分，存量住宅的成交套数约 1.3 万套左右，再次低于上海二手房 1.5 万套交易量的荣枯线。
上海 10 月份的住宅交易量未能延续 8、9 月份的上涨势头，今年出台的一系列放松政策效应已经逐步消化殆尽。
种种迹象表明，政策效应持续时间短，购房者冷静速度快，市场并没有交出令人满意的答卷，新政落地后真实的楼市市场情况远比想象中复杂。
新政 " 药效 " 已过 二手房进入博弈期
由于 " 国庆黄金周 " 的关系，10 月二手房的日均成交量和 9 月基本持平，国庆黄金周期间，上海二手房的成交量仅为 400 余套，这也拖累了 10 月份的成交情况。整个 10 月份，二手房的成交量较 9 月份已经有了明显下滑。
自上海执行 " 认房不认贷 " 的楼市新政以来，置换客群体热情高涨，一批一批开启换房之路，但市场的情绪还远没有触底，二手房并没有真正回暖。
从中介的反馈和实际成交行情来看，市中心房源交易周期普遍较长，在当前市场环境下，许多房源出现大量降价竞争。如今的市场，每一套出货房源都是在以价换量。
中介在街边放置的房源广告牌
二手房市场的价格博弈也越来越激烈。
变化首先来自中介朋友圈，每天都是特价房源的信息轰炸，有的房源甚至一天一个价。
其次是房东，由于找不到买家，纷纷开始竞价，有些房东是真的舍得 " 自刀 "，本来总价就不算太高，还动辄 " 砍 " 个几十万元。
中介在朋友圈打出降价的广告
" 二手房价格杀得实在太狠了。买家都是照着原价的 20% 来砍价。" 资深房产中介张宏超表示，新政之后，看房人数明显增加，但热度仅仅维持了不到两周时间。
近期所有的二手房几乎都是低于市场价成交，二手房砍价基本都是 20 万元起，有的房子卖了整整一年，期间经历多次降价，依然无人问津。
张敏最近就经历了这样 " 割肉痛 " 的卖房过程。
今年 3 月，他将名下一套位于闵行梅陇板块的 2 房挂牌出售，房屋没有明显缺陷，也靠近轨交。一开始张敏将挂牌价定在 340 万元，半年时间，始终不见起色，张敏有点等不及了，便想降价快速卖，但当下的市场行情不打到 " 骨折价 "，难有客户上门，一咬牙，张敏直接将价格定在了 300 万元，折合单价 5 万元 / 平方米，最终得以成交，这一价格已经远低于该板块的成交均价。
在售房源所在小区
中介表示，目前市面上能够成交的都是性价比高的房子，这类房源往往要低于市场价 20% 以上，才能吸引到买家。
2013 年，刘明在浦江镇某小区买了一套房， 2022 年，因为置换需要，刘刚打算将房产出售，彼时的挂牌价为 800 万元，此后挂牌近一年多，依旧没有成交。
" 鉴于现在的市场行情，中介让我将价格直接调到 600 万元。" 这个价格远低于刘刚的心理价位，但中介表示，价格不降到位，就无法打动客户。最终，经过几轮拉锯，刘明降价 30%，将价格定在了 620 万元，附加一个车位。
类似刘刚这样的情况并不少，" 不降价卖不掉，降价不甘心 " 也让房东陷入了进退两难的境地。
除了降价，有的房东甚至在亏本卖房。
王华的房子位于徐汇华东理工板块，他于 2016 年买入一套 90 平方米的 2 房，去年 10 月份，他所在的小区成交单价一度达到 6.6 万元 / 平方米，成交价接近 600 万元。今年同样户型的房子，单价已经降到了 5.7 万元 / 平方米。
最终，王华的这套房子以 510 万元的价格成交。签完合同，王华的脸色极为难看，不到 6 年时间，算上这几年的房贷利息，王华几乎将当年买房的首付全亏了。
现在二手房价基本已经降到了 2019 年左右的水平，二手房也已经失去了投资价值。
现阶段，房东诚意满满，普遍愿意降价卖房。有的房东为了尽快卖房，还亲自写推广文案，帮客户出室内装修图。但到了买家这里，依然持观望态度，买家普遍认为，现在的房价还远没有见底，因此不会轻易入市。
当下上海楼市正处于多方博弈阶段，尤其是存量住宅市场面临较大的去化压力，成交活跃度不高，刚需和置换类需求的交易已经回归常态。
新房市场分化加剧 积分摇号已成过去式
业内人士表示，认房不认贷的政策本质上利好于改善客群，但同时也将市场的挂牌量提升了起来；在量多的情况下，买家也有了更多可选的余地，卖家也只能通过降价的方式来完成置换，要么就干脆不置换。于是，政策利好变成了 " 踩踏式利空 "。
既然二手房都卖不出去，又哪来的房票和资金来置换新房呢。上海新房市场似乎陷入了死循环。
如今的新房市场，" 日光盘 "、" 触发积分 " 早已成为过去式。
据统计，10 月份，上海新房触发积分制的楼盘只有理想城之地、静安天悦、前滩百合园和华润前滩润璟四个项目。后面两个楼盘能触发积分制，并不是因为认筹人数有多高，而是因为本身项目的供应量少所致。
上海链家的数据显示，10 月份上海新房成交套均总价 863 万元 / 套，环比增长 63%，同比增长 24%；成交均价 72550 元 / 平，环比增长 47%，同比增长 20%。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，这是由于 10 月供应量回落，新房成交环比出现下滑。受供应结构影响，成交中高均价、高总价房源占比增加。供应方面，上海 10 月份新增供应金额 601 亿，环比下降 18%，同比增长 56%；新增供应 7513 套，环比下降 27%，同比增长 3%。
与此同时，其他楼盘则纷纷开启 " 躺平模式 "，能超过 1:1 认筹的项目已经可以称之为 " 红盘 "，许多项目纷纷开启了中介分销。杨浦内环内五轨交环绕的中海海上和集项目，两次认筹率均不足 80%，第三次认筹便开启了 " 中介分销 " 模式。
浦东张家浜容积率只有 1.0 的稀缺叠墅户型浦开摩登江南，位于中环带位置，单价 11 万元 / 平方米，放在半年前是妥妥的日光盘，如今，客户可以随便选。
以上海内环内静安区某板块项目为例，今年 10 月份起，该项目因为蓄客不足，开始向中介寻求帮助。此前，该项目两次开盘均触发了积分限售。
上海市区内环内杨浦区稀缺地块的某项目，单价 12.1 万元 / 平方米，今年前两次开盘的去化率不足 80%，如今，项目第三次开盘伊始便启动了中介分销。
其他如宝山、梅陇等质素不高的板块已经纷纷启动中介分销。除了启动分销，市区内的一些新盘也开启了降价促销，但受政策限价因素的影响，开发商只能通过送车位券等方式来进行打折促销。中环内某项目甚至通过 " 小定锁房源 " 的办法来吸引客户，即购房人只要花 3 万元，就能锁定一套房源，后续不要了可以直接退款。
种种迹象表明，上海核心板块已经出现了分化现象。一边是热门板块认筹率依然较高、一房难求，另一边则是销售持续遇冷。
58 安居客房产研究院院长张波表示，市场变化的背后，体现了政策调控措施对购房者和开发商的影响，也是市场需求和供应之间的变化。
张波表示，一方面，购房人基于改善型住房需求，在各种刺激政策之下出现了复苏。核心区域因为土地稀缺性，新房价格仍然坚挺。大量高端客群有换房需求，老房换新房的客户，也在 " 认房不认贷 " 以及首付比例下调的刺激下，让高端豪宅市场再次火热。
买房人观望情绪浓厚，对项目品质、地段都更加挑剔。各方面都很突出的项目，才有机会成为热门楼盘；而项目一旦有了短板，则很容易被市场抛弃。
远郊市场冷热不均 去化难度大
除去核心板块，上海一些远郊板块的情况则更为糟糕，如花桥、临港等新兴板块一度出现去化难的现象。
10 月份，上海五大新城的新房项目新增客户日趋减少，访客转化成交比例下降，意向客户因为二手房置换周期拉长，持币待购者观望情绪严重。看房的人不少，但意向坚决或者购房条件具备的群体数量却有所减少。
10 月 24 日，上海金山区打响了外围板块限购松绑的 " 第一枪 "。 当日，上海金山区发布重点转型区域人才购房实施细则。其中提出，非沪籍人才在沪缴纳社保或个税满 3 年及以上且在本市无住房的，可购买 1 套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
金山区域市场是上海外围楼市的一个缩影。上海远郊楼盘的去化远比想象中困难。
10 月 21 日，位于奉贤区的水榭兰亭官方微信号发布公告称，因认购期间无意向认购客户登记认购，取消原计划于 2023 年 10 月 24 日上午 9 时在上海市奉贤区浦兰路 91 弄 19 号水榭兰亭营销中心举行的《水榭兰亭（二期）》开盘销售摇号。
今年 9 月份，浦东川沙的佳怡华庭项目因登记认购期间无认购客户，直接取消了摇号选房活动。
此外，远郊楼盘中也还有许多楼盘因认购人数太少而取消摇号或者认购率为个位数。
浦东新场板块的同润新云都会项目，8 月 23 日开盘，430 套房源，参与摇号的人数共 11 组，认购率约为 3%，根据上海网上房地产数据显示，项目一共推盘 4 次，共 1142 套房源，首开时间为 2022 年 7 月 13 日，截止到目前，网上房地产显示，项目可售住宅套数还有 962 套，网签去化率约 16%。
上海链家的数据显示，10 月份外郊环间成交 2266 套，占全市总成交量的 48%，较去年同比减少了 7 个百分点。
由于缺乏成熟的配套，上海远郊的大部分项目面临更大的去库存压力，核心地段与非核心地段呈现明显分化的趋势。
自出台 " 认房不认贷 " 新政后，上海五大新城和外环外市场的各类楼盘来访有 10% 至 20% 的提升，其中，成交表现好的主要是配套成熟的核心板块、地段产品力表现不错的项目，如嘉定新城和青浦新城，这些区域的项目由于和周边二手房存在 " 价格倒挂 "，销售表现尚可。
毫无疑问，接下来上海楼市区域与区域、板块与板块、项目与项目之间的分化还将加剧，越贵的豪宅越是被抢着买，而普普通通没有亮点的住宅反而更加难卖。
当前市场信心已经跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市仍将面临较长的调整期。综合看来，当下上海楼市仍处于恢复期，最差的时候已经过去了，但未来会不会继续向好，要看政策层面会不会继续发力，宏观经济环境会不会有所改善。
根据往年经验，年底房企冲刺销售业绩往往会采取 " 以价换量 " 的销售策略，在最后两个月，房企势必会通过降价回款，甚至一部分城市或项目采取大幅降价的形式进行销售。
同样，二手房市场买卖双方无论怎么样博弈，到年底了也会尽可能在中介撮合下达成成交，相信年底一二手房市场会有一个 " 翘尾行情 "。作为 " 卖旧买新 " 为主的置换型改善市场，只有二手房的成交量年底翘尾了，接下来京沪的一二手房市场表现才会有好的表现。
（应受访者要求 文中 张敏 刘刚 王华均为化名）